Для старых домов в общем, и для «хрущёвок» в частности, больной темой является разрушение балконов, поскольку именно они в большей степени подвержены негативному воздействию природных факторов, таких как осадки, влага, холод, жара, ветер, перепады суточных температур.
В пятиэтажках старого фонда всё чаще приходится наблюдать растрескавшиеся балконы, с разваленным бетонным основанием и торчащей из него прогнившей арматурой. Аналогичная, а порой ещё более плачевная картина с состоянием балконов вырисовывается в «сталинках», которые строились с начала 30-х годов.
Выходить на обветшалую пристройку, или проходить под ней – это подвергать себя 100% риску. Естественно, что в подобных ситуациях возникает острая необходимость в ремонте балконной плиты и других элементов конструкции.
Актуальные вопросы
Степень ухудшения технического состояния пристройки может быть различной, соответственно, восстановительные работы также будут отличаться: от частичной реставрации до капитального ремонта балконов.
В этой ситуации у хозяев жилья справедливо возникает ряд вопросов по ремонту балконов и лоджий:
- Кто ответственен за содержание пристроенных конструкций?
- Кем и как должны производиться восстановительные работы в зависимости от вида собственности?
- Куда обращаться с проблемой и какие документы потребуются?
- Каких специалистов привлекать для ремонта аварийных балконов?
- За чей счёт выполняется реконструкция?
- Как меняется положение об ответственности после приватизации недвижимости?
Давайте попробуем разобраться в типичных вопросах, с которыми приходится сталкиваться владельцам квартир с балконами, имеющими повреждения, в том числе, кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме.
Кто отвечает за ремонт ограждений
Здесь все зависит от того, на каком этаже расположен балкон. К примеру, конструкции на последних этажах здания относятся к общедомовому имуществу. Соответственно за их состояние и безопасность отвечает управляющая организация.
В остальных случаях замена навесов и козырьков производится собственниками за свой счет.
Важно: бывают случаи, когда жильцы нижних этажей на собрании собственников выносят вопрос об исключении кровли над лоджиями из общедомового имущества. Это незаконно, поэтому вне зависимости от решения жильцов, ремонт проводит УК.
Юридическая сторона
Разрушающийся балкон несёт не только негативный эстетический характер, но и может оказаться серьёзной угрозой для здоровья и даже жизни жильцов, равно как и других людей. Кто же несёт за это ответственность? Законодательно содержание объекта недвижимости возлагается на её хозяев.
В частных домах с ремонтом всё вполне понятно, а вот у владельцев квадратных метров в многоквартирных домах (МКД) вопросы по восстановлению аварийной лоджии вызывают немало спорных ситуаций.
К тому же МКД бывают в муниципальной и частной собственности, поэтому необходимо чёткое разделение понятия, за что несёт ответственность непосредственно владелец каждой квартиры и что является общедомовой собственностью.
Существует два основных законодательных документа, оговаривающих эти вопросы:
- Жилищный кодекс: в его положениях, указанных в 36 статье нет конкретики относительно того, к какому имуществу относятся балконные конструкции, поскольку речь в них идёт об обобщённых понятиях, а именно о несущих и не несущих элементах конструкции всего здания, что безусловно ведёт к не состыковкам во мнениях. Особенно остро начал вставать этот вопрос после начала приватизации квартир, когда согласно обмерам БТИ, балкон можно было рассматривать, и как часть приватизированного жилья, и как часть общего фасада здания. Это привело к явным расхождениям во мнениях по поводу: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире;
- Правительственное постановление за номером 491, утверждённое в августе 2006 г. определяет более полный перечень общедомового имущества, в числе которого находится балконное основание и стена, в которую оно вмонтировано, а также крыша лоджии, находящейся на верхнем этаже. Поэтому ремонт балконной плиты и несущей стены возлагается на ЖКХ или УК (управляющую компанию) этого дома. В их же обязанность входит герметизация всех строительных швов. Остальные элементы балкона, включающие козырёк, перила и парапет ограждения, части остекления, двери выхода из квартиры на балкон, относятся к собственности непосредственно хозяина, и проблемы, связанные с их ремонтом, ложатся на его плечи.
Также читайте на нашем сайте: Ремонт балконной двери: варианты неисправностей, способы устранения
Кроме этого на квартирных владельцев возлагается уход и защита всех элементов балконной конструкции от ржавчины и плесени.
Решение по ремонту балконной плиты и прилегающей стены на основании акта проверки УК, выносится на общее собрание собственников, и принимается, если за него проголосуют 70 % от общего числа владельцев квартир.
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире
УК производит текущий или капитальный ремонт, укрепление балконной плиты. Устраняет причины, которые могут способствовать ее дальнейшему разрушению (например, восстанавливает водостоки).
А на собственника возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего состояния индивидуального имущества:
- утепление проемов;
- гидроизоляция парапетов;
- обработка металлических конструкций антикоррозийными составами или краской;
- защита бетонной плиты от воздействия влаги – укладка напольного покрытия
Также от собственника требуется не захламлять балкон, не выносить на хранение габаритные и тяжелые предметы, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на несущие элементы. Запрещено самовольное внесение изменений в конструкцию, установка козырьков. К примеру, если с самодельной крыши снег упадет на припаркованный внизу автомобиль, то возмещать ущерб будет собственник квартиры.
Кто оплачивает восстановительные работы?
В любом случае все расходы на ремонт аварийного балкона будут осуществляться со средств собственников, разница лишь в том, что это будут либо личные материальные затраты конкретного хозяина квартиры (если речь идёт об элементах индивидуального пользования, оговоренные выше), либо финансовые средства, собранные в качестве отчислений жильцов на содержание общедомового имущества.
Если дом относится к ЖКХ, то ремонт балконной плиты должен оплачиваться по статье «содержание и ремонт жилья», формирующейся из ежемесячных выплат владельцев квартир.
Вполне вероятной может оказаться ситуация, что требуются срочные восстановительные работы, а свободных средств в УК на данный момент нет. В этом случае оплата работ может быть проведена хозяином жилья, с последующим возвратом финансов в счёт будущей квартплаты.
Единственное, что потребуется – это сохранение всех чеков, подтверждающих оплату услуг строительной или ремонтной организации и затраты, понесённые на приобретение строительных материалов. Если с возвратом денег возникают какие-либо проблемы, то можно требовать компенсации понесённых расходов через суд.
Заявление на ремонт балконной плиты в управляющую компанию, как правильно составить
Как уже было сказано выше, для того, чтобы УК отремонтировала вам балкон, нужно направить ей заявление об этом. В заявлении должно содержаться следующее:
- Название управляющей компании.
- Лицо, которому направляется обращение.
- Ф. И. О. и контактные данные заявителя.
- Суть заявления. Здесь следует описать проблему, то есть указать на необходимость ремонта. Всё это можно подкрепить ссылками на нормы закона.
- Дата и подпись.
Кстати, замазка швов, прилегающих к лоджиям (там, где они соединяются с основным монолитом, кирпичной кладкой или панелями дома), также является работой УК.
Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца со дня получения документа.
Образец
Для наглядности прилагаем образец заявления, который можно . ⇐
Признаки аварийного состояния
Наибольшую угрозу для здоровья и жизни людей несут повреждения, касающиеся непосредственно балконной плиты и перил ограждения.
Меры по приведению её в порядок необходимо принимать неотложно, если визуально обнаружены следующие изъяны:
- В местах прилегающего шва имеются большие трещины;
- С наружной стороны основания явно просматриваются ветхие от влажности участки, из-за воздействия на бетон природных осадков или балкон течёт;
- Разболтанное ограждение;
- Карниз и поручни пришли в негодность или обрушились;
- Наблюдается «вылет» металлических прутьев арматуры из бетона, со следами коррозии;
- Выпадение крупных кусков бетона по краю плиты;
- Разрушение водоотводящих сливов, поскольку это самая распространённая причина указанных разрушений, в следствии стекания дождевой или талой воды не по карнизу, а по перекрытиям,
- Нарушенная или обветшалая гидроизоляция.
Также читайте на нашем сайте: Виды гидроизоляции балкона
С течением времени любой конструкции свойственно разрушаться, однако большое значение здесь играет качество строительных материалов, правильная технология установки и монтажа всех элементов.
Оценку масштабов разрушений делает строительный эксперт. Без признания аварийного состояния балконной плиты рассчитывать на проведение капремонта со стороны управляющей организации не приходится.
Ремонт аварийных балконов в муниципальных квартирах
Разделение имущества на общедомовое и индивидуальное здесь происходит по тому же принципу, только в роли собственника жилого помещения выступает муниципалитет (наймодатель).
Получается, что ремонт бетонных плит производится управляющей организацией. А приведение в надлежащее состояния перил, парапетов, козырьков – это прямая обязанность муниципалитета (ст. 65 ЖК РФ).
Наниматель может сделать ремонт за свой счет, но при этом имеет право потребовать уменьшения размера квартплаты (пользование жилым помещением, ОДИ). Или возместить стоимость расходов, понесенных в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (ст. 66 ЖК РФ п.2).
Ответственность коммунальщиков
Согласно правил и норм эксплуатации, освещённым в указаниях Госстроя РФ за номером 170, представители ЖФ обязаны систематически (дважды, осенью и весной) проверять правильность эксплуатации балконов и эркеров. При обнаружении разрушений принимать срочные меры по их устранению.
Что входит в мониторинг контролирующих служб:
- Перезагруженность основания тяжёлыми предметами, несоизмеримыми с возможностями плиты выдерживать нагрузку, что провоцирует разрушение конструкции плиты,
- Обнаружение любых изъянов с целью предотвращения их развития, устранения и недопущения аварийного случая;
- Опечатывание аварийного объекта и составление сметы необходимых ремонтных работ;
- Инструктаж владельцев квартир по безопасному использованию пристроек.
К сожалению, работниками ЖКХ не всегда выполняются их обязанности, поэтому если возникла проблема, и балкон находится в плохом состоянии, нужно самостоятельно принимать меры по оповещению о ней.
В случае, если сотрудники жилищно-коммунального хозяйства не принимают надлежащих мер, то нужно писать письмо-жалобу в Государственный жилищный надзор, в прокуратуру и администрацию города.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Также УО обязана:
- проверять правильность использования балконов жителями дома;
- не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
- разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).
Порядок обращения
Для обращения по поводу производства ремонтных работ следует написать заявление в двух экземплярах в организацию, ответственную за дом, в котором необходимо указать, что пристройка является аварийной и обязательно это обосновать.
Для обоснования составляется акт о результатах проверки состояния плиты и других частей балкона, в частности крепежа ограждения, желательно с предоставлением фотографий, подтверждающих факт разрушений.
Заявление подписывается заявителем, или группой заявителей, далее оно предоставляется непосредственно в управляющий орган, либо пересылается по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого. Ответ в этом случае также пересылается по почте.
Сотрудники ответственной организации обязаны провести осмотр, и, если неудовлетворительное состояние подтверждается, составить план необходимых работ по устранению разрушений. Далее составляется смета на проведение работ. До этого времени доступ на аварийную пристройку ограничивается.
Также читайте на нашем сайте: Ремонт балкона и лоджии — косметический, капитальный, комплексный
Кто будет отвечать, если балкон обрушится
В случае обрушения балконной плиты или ее части, ответственность за последствия понесет руководитель УК.
При условии, что:
- Управляющая организация своевременно не отреагировала на требования собственников о проведении ремонта.
- Будет доказано, что обрушение произошло в результате некачественного ремонта.
А также если собственник не вносил самовольных изменений в конструкцию. Поэтому если планируется застеклить балкон, особенно в старом доме, то желательно предварительно провести строительную экспертизу.
Этапы капитального ремонта
Повторимся, что в случаях, когда жильцами дома созданы ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или ТСЖ (товарищество собственников жилья), то все вопросы, касающиеся основательного восстановления имущества, находящегося в общедомовой собственности, решаются на всеобщем собрании жильцов МКД.
Этапы восстановления:
- Демонтаж обветшалого материала;
- Монтаж нового каркаса основания;
- Крепления опалубки;
- Заливка основания с применением цементно-песчаного раствора;
- Крепления с помощью сварки плиты по всему периметру с использованием металлического уголка;
- Усиление основания посредством установки консольных балок;
- Проведение гидроизоляционных работ;
- Установка систем водоотвода;
- Монтаж и крепление парапета;
- Оштукатуривание и окрашивание.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Самостоятельный ремонт как решение проблемы
В некоторых случаях, чтобы не ждать отклика со стороны коммунальных служб можно попробовать произвести самостоятельный ремонт аварийного балкона.
В этом случае также получится вернуть затраченные средства если собрать все чеки подтверждающие расходы и затем предоставить их коммунальщикам. Как правило, возврат денег проводится путём вычитания средств с оплаты за квартплату.
Возможность решить проблему своими силами значительно сократит время на ремонт плиты балкона, ограждения или водостоков.
Алгоритм самостоятельного решения проблемы:
- Запрос о разработке проекта в лицензированную компанию;
- Вызов проектировщика для составления плана необходимых работ;
- Получить готовый проект;
- Сделать расчёт количества материалов и составить смету на их закупку;
- Нанять специалистов, что позволит облегчить себе задачу по ремонту лоджии, а также делегировать ответственность, если во время ремонта возникнуть форс мажорные обстоятельства.
Какие виды работ могут потребоваться:
- Восстановление целостности основания;
- Усиление плиты;
- Герметизация швов;
- Заделывание щелей и трещин;
- Укрепление элементов конструкции ограждения.
Запомнить
По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:
- В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
- УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
- УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
- Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
- Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.
Подведём итоги
Если вы столкнулись с ситуацией разрушения балкона в многоквартирном доме и необходим его срочный ремонт, то первоначально следует определиться, какие повреждённые элементы конструкции вам придётся реставрировать за свой счёт, а какие обязана ремонтировать управляющая организация.
Уже с учётом этого можно будет спланировать алгоритм своих действий: либо самостоятельно нанимать строителей, либо писать заявление и ждать действий от компании, ответственной за ваш дом.
В любом случае в первую очередь обязательно следует предпринять меры безопасности: если балкон в аварийном состоянии, то необходимо закрыть доступ на его территорию и не выходить на него до полного решения проблемы.
Похожие статьи
- Как отремонтировать балкон своими руками
- Ремонт балкона и лоджии — косметический,…
- Как сделать балкон в частном доме своими руками
- Французский балкон: преимущества и недостатки,…
- Виды гидроизоляции балкона
- Сушилка для белья своими руками
